2020. 10. 31. 00:25ㆍ개인 공간/투자 일지
안녕하세요?
내일, 그 너머를 바라보는 투자자, 내일모레 입니다. :-)
부동산 매매가격이 천장을 뚫고 하늘까지 오를 것 같더니,
다소 진정된 모양새입니다.
하지만 이번에는 전세가 말썽이죠.
어느 지역에서는 다시 매매가 대비 전세가가 90%에 이를 것이라는 흉흉한 소문도 들려옵니다.
이를 두고 일각에서는 다시 갭투자가 이어지며 주택 가격이 상승할 것이라는 예측도 새어나옵니다.
이럴 때면 무주택자이자, 급여로 소소한 투자를 이어가는 저는 조바심이 납니다.
또래의 직장 동료들이 영혼까지 끌어모아 패닉 바잉을 하면 부러운 마음도 듭니다.
우직하게 집 한채 지키며 살아오신 부모님도 서둘러 집을 사라고 독촉하시면 마음은 더 흔들리죠.
(* Panic Buying: 부동산 가격이 오르는 것에 내몰려 부랴부랴 집을 사는 행위)
사실 주식 투자를 하면서 부동산에 대해서는 간단하게 나마 공부를 해보았어야 하는데,
전혀 관심을 갖지 않은 채 증권 시장에 뛰어 들었습니다.
무지한 투자가 가장 위험한 투자라고 워런 버핏이 말했었는데,
부동산에 대한 기본적인 인사이트도 없으니 이렇게 여지 없이 흔들거리는 모양입니다.
그래서 늦게나마 정리해보았습니다.
주식과 부동산, 어떤 투자가 더 현명한 투자일까요?
물론 정답이 있는 문제는 아닙니다.
지금 나의 상황을 고려하여 더 알맞는 투자를 선택하는 것이죠.
각각 투자 상황에 대한 장/단점을 따져보고 기회 비용이 적게 드는 투자 방식을 택하는 것이
현명한 투자 방법이 아닐까 합니다.
먼저 부동산 가격과 코스피 지수를 함께 보겠습니다.
부동산 가격 데이터는 KB Liiv ON 부동산 통계에서 확보하였습니다. (글 하단 링크)
코스피 및 S&P500 지수는 Yahoo-Finance에서 확보하였습니다.
KB 부동산에서 제공하는 아파트 매매 가격 정보가
시계열 상으로는 2008년 12월부터 제공되고 있습니다.
해당 기간 동안 코스피 지수와 아파트 매매 평균가격을 비교해보았습니다.
먼저 코스피 지수의 증가는 지난 12년동안 약 102%가 증가하였습니다.
반면 서울 아파트 매매 평균 가격은 약 91%가 증가하였네요.
경기도의 아파트 매매 평균 가격은 약 46%로 가장 낮았습니다.
참고로 부동산은 오피스텔, 빌라 등 기타 주거 거래가 아닌 순수 아파트 매매 가격의 평균치입니다.
동일한 아파트 가격에 코스피가 아닌 S&P500 지수로 비교해보았습니다.
코스피의 2.5배가 넘는 수익률을 보여주며 압도적인 성장을 자랑하네요.
동일 기간 동안 약 280% 성장하였습니다.
하지만 위 두 그래프는 설명이 제한적입니다.
시작점과 끝점 두 포인트만 가지고 모든 것이 설명되지는 않으니까요.
부동산 vs 주식의 전체적인 "숲"을 먼저 보았다고 생각하겠습니다.
그리고 그 숲은 거시적으로 유의미한 정보를 줍니다.
"대체로 수익률은 주식 시장이 부동산 가격보다 더 높다"
이번에는 연도별 증감으로 "나무"를 보겠습니다.
저는 이 차트를 보면서 몇 가지 특징들을 뽑아 보았습니다.
2009년부터 2020년 12개년 횟수를 기준으로 정리해보았습니다.
1. KOSPI가 가장 수익률이 좋았던 해는 3번이다.
2. S&P500이 가장 수익률이 좋았던 해는 4번이다.
3. 부동산이 가장 수익률이 좋았던 해는 5번이다.
나무를 보니 판정이 뒤바뀝니다.
End-To-End로 보았을 때에는 부동산 수익률이 가장 낮아보였는데
주식은 변동성이라는 파도가 큰 변수로 작용을 하였습니다.
연도별 횟수만 본다면 부동산이 가장 수익이 난 횟수가 많았습니다.
다른 관점으로도 보겠습니다.
1. 역성장(마이너스)은 KOSPI 3회, 부동산 3회, S&P500이 2회이다.
2. KOSPI는 역성장 시 낙폭이 매우 크다.
셋 모두 마이너스 수익의 아픈 과거가 있습니다.
그러나 낙폭을 보면 투자자에게 전해질 충격의 정도가 다른 것을 알 수 있습니다.
정리하면, 나무의 관점은 변동성의 관점입니다.
변동성이란 기대되는 수익률에 비해 현실 수익률이 얼마나 괴리감이 있는가를 나타내죠.
이 변동성은 투자자의 심리 상태와 직결됩니다.
적절한 변동성과 적절한 기대 수익률이 꾸준한 성장을 만들어 냅니다.
일반적으로 통계상 표준편차를 변동성이라고 말합니다.
위 3가지 투자 대상에 대한 변동성을 구해보면 아래와 같습니다.
- 변동성(Risk) -
S&P500 : 11.30%
KOSPI : 16.83%
부동산: 8.5%
KOSPI는 변동성이 커서 드라마틱하게 성장하는 반면, 하락 시에는 낙폭 또한 큽니다.
S&P500은 KOSPI에 비하면 비교적 안정적이지만 부동산 보다는 변동성이 크네요.
부동산은 셋 중 가장 안정적인 모습을 보여줍니다.
실거주 목적의 부동산이라면 가격하락에 심리적인 완충이 되어 체감 변동성은 더 낮아질 수 있습니다.
이 외에도 레버리지를 고려해야합니다.
주식 투자에 있어 레버리지는 선택사항이지만 (게다가 개인에게는 비권장 사항입니다)
부동산 매매에 있어 레버리지는 준 필수 사항입니다.
제가 1억이 있다고 가정해보겠습니다.
주식 투자로 1억을 S&P500에 투자하여 12년뒤 2.8억으로 만들면 1.8억의 시세차익이 발생합니다.
반면 5억짜리 부동산을 매매한다면 4억 대출을 내고 매매를 해야합니다.
이후 10억이 되었다면 5억의 시세 차익이 발생하죠.
대출 이자를 연 3% 이자라 하면 세금과 함께 1.5~2억이 없어지는 비용이라고 하겠습니다.
그렇다고 해도 3억이 넘는 시세차익이 발생합니다.
이쯤 되니 왜 사람들이 "부동산 불패"라는 말을 하는지 알 것 같습니다.
이 외에도 따져야할 것들이 많이 있었습니다.
금리와 향후 기대 금리도 중요한 요소입니다.
현실적인 시드 머니와 주거 환경 등도 고려해야겠죠.
여러 고민 끝에 저는 "지금은" 주식투자를 더 선호한다고 결론을 내렸고
크게 두 가지 이유로 압축해보았습니다.
첫 번째 이유는,
위 부동산이 "서울 아파트 가격"을 가정하고 있기 때문에 저에게는 현실성이 떨어지는 지표이기 때문입니다.
경기도 아파트나 전국 아파트 가격으로 보면 또 관점이 바뀌더군요.
그래서 위의 부동산 불패가 주식을 압도하려면 "서울 아파트"라는 가정이 있어야 합니다.
그러기 위해서는 당장의 부동산 투자보다는 시드머니 확보가 중요하다고 생각했습니다.
두 번째 이유는, 시간입니다.
부동산 투자에는 돈을 레버리지하지만,
저는 시간을 레버리지 합니다.
비교적 어린 나이이기 때문에 도전할 수 있는 일들이 많이 있습니다.
실제로 급여와 투자 외에도 생산성 향상을 위해 잠을 줄이며 다양한 활동을 합니다.
보다 풍성한 시드 머니를 위해 라이프를 포기하며 시간을 더 쓰는 것이죠.
좀더 쉽게 말하자면 "어리기 때문에 리스크를 안고 간다"고 볼 수 있습니다.
그러나 그 주식 투자의 소기의 목적, 혹은 궁극의 목적에 부동산이 있는 것은 분명합니다.
저의 투자의 결실 중 하나가 "서울의 아파트"가 되면 좋겠다는 생각을 합니다.
제 글을 읽어주시는 많은 분들께도 "서울에 내 집마련"으로 투자의 전초기지를 세우시길 응원합니다.
연관 글: 왜 나는 투자를 하는가?
연관 글: 투자 원칙 세우기
연관 글: 투자는 요리다
데이터 참조 링크: KB Liiv ON 부동산 통계 데이터
데이터 참조 링크: Yahoo-Finance
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